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Gewerbegrundstück mieten oder kaufen – der passende Platz für jede Geschäftsidee

Für Pakete braucht es Lagerhallen, für Büroangestellte ein Büro – das klingt einfach, doch ist in der Praxis oft kompliziert. Denn auf dem Markt gibt es zahlreiche Gewerbegrundstücke zu mieten oder zu kaufen, nur passen die leider nicht immer hundertprozentig zur eigenen Geschäftsidee. Mit diesem Leitfaden werden Unternehmer fündig.

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Wer ein Gewerbegrundstück mieten oder kaufen will, muss auf Lage, Standortentwicklung, Bodenbeschaffenheit und vieles mehr achten. Foto: iStock/ollo

Ob Lagerhalle oder Großraumbüro – für jedes Gewerbe braucht es das passende Grundstück. Das zu finden ist gar nicht so leicht, denn neben der passenden Grundstücksgröße spielen auch Lage und baurechtliche Rahmenbedingungen eine entscheidende Rolle. Wer ein Gewerbegrundstück mieten oder kaufen will, findet hier einen Überblick zu den wichtigsten Kriterien bei der Standortwahl, Vertragsbedingungen und möglichen Kosten.

Gewerbegrundstück: Eigenschaften verschiedener Immobilienarten

Wer seinen Geschäftsplan bereits detailliert ausgefeilt hat, der hat meist genaue Vorstellungen davon, wie er sein Gewerbe ausüben will – und was das passende Grundstück dafür wäre. Dabei gibt es verschiedene Arten von Immobilien:

Produktionsimmobilien

Hierzu zählen etwa Verteilerzentren, Vorrats- und Kühlhallen. Die meisten dieser Gewerbegrundstücke zeichnen sich durch nicht-störendes (etwa durch Krach), verarbeitendes Gewerbe aus und befinden sich in der Regel in den Gewerbegebieten der Städte, mit einer guten städtischen Anbindung. Oftmals vereinen sie mehrere Flächentypen, wie zum Beispiel Fertigungs-, Logistik- und Lagerflächen – was auch eine gewisse Flexibilität im Bereich der Expansion und Drittverwertung mit sich bringt.

Handelsimmobilien

Handelsimmobilien können Einkaufcenter, Supermärkte, aber auch Ladenlokale im Einzelhandel sein.

Passende Ladenflächen finden Sie hier

Büroimmobilien

Neben den typischen Büroflächen in Bürogebäuden gehören hierzu auch Coworking-Spaces in gemischt genutzten Immobilien. Bei dieser Art Immobilie werden Arbeitsplätze und Infrastruktur – etwa Computer, Telefon, Drucker und Besprechungsräume – zur Verfügung gestellt und können in der Regel angemietet werden.

Büro- und Praxisflächen finden Sie hier

Logistikimmobilie

Logistikimmobilien werden als Lager- und Umschlagplatz für Waren genutzt. Als solche leben sie insbesondere von einer guten Infrastruktur Sie finden sich oft im Umfeld von Produktionsbetrieben oder am Rande von Ballungsräumen, oft ist in der Nähe eine Autobahnauffahrt verfügbar oder manchmal auch ein Flughafen. Zusätzlich verfügen die meisten Logistikimmobilien oft auch über angegliederte Büro- und Sozialräume oder eine Werkstatt.

Finden Sie hier Hallen und Industrieflächem

Freizeitimmobilie

Hierzu gehören etwa Fitnessstudios, Sporthallen oder Indoor-Spielplätze. Unter den verschiedenen Gewerbegrundstücken sind derartige Flächen oft risikobehaftet, da sie eher von Trends abhängig sind.

Gewerbeparks

Hierbei wird ein zusammengehöriges Gewerbegebiet von privaten Unternehmern nach einem einheitlichen Konzept erschlossen und bebaut. Auf der Fläche werden dann Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe verkauft oder vermietet. Der Vorteil: Durch die gemeinsame Nutzung der Infrastruktur des Gewerbeparks sind die Kosten niedriger.

Spezialgewerbeimmobilien

Bahnhofsgebäude, aber auch Autohöfe und Großraumdiskotheken zählen zu den sogenannten Spezialimmobilien.

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Freizeitimmobilien wie Fitnessstudios müssen für die Menschen leicht erreichbar sein. Foto: sodawhiskey/fotolia.com
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Industriehallen benötigen hingegen viel Platz und eine gute Verkehrsanbindung für LKW. Foto: industrieblick/fotolia.com

Wo finden Immobiliensuchende das geeignete Gewerbegrundstück?

Es gibt viele Gewerbemakler, die sich auf einzelne Geschäftsfelder spezialisiert haben – zum Beispiel die Suche nach Einzelhandelsimmobilien oder Bürovermietung. Diese haben in ihrem Bereich bereits ein gut gefülltes Portfolio und können, wenn ein Gewerbegrundstück nicht passt, schnell mit einer Alternative aufwarten.

Eine weitere Anlaufstelle können bestimmte Online-Portale von Gemeinden und Ländern sein, denn diese kümmern sich um die Vermarktung neu erschlossener Gewerbeflächen. Diese Online-Datenbanken werden meist von regionalen und kommunalen Wirtschaftsförderungsgesellschaften bereitgestellt, in denen neben den Sachdaten der Gewerbeflächen auch Karten und wirtschaftsgeografische Daten bereitgestellt werden. Solche Portale sind zum Beispiel KomSIS in Niedersachsen oder das Standort-Informations-System Bayern (SISBY).

Wichtige Kriterien: Größe, Lage und Analyse des Gewerbegrundstücks

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Wer auf seinem Gewerbegrundstück Büroflächen bauen will, braucht einen Ort mit guter Verkehrsanbindung, ausreichend Arbeitsplätzen und schnellem Internet. Foto: denisismagilov/fotolia.com
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In der Logistikbranche ist eine Autobahnauffahrt in der Nähe ein großer Vorteil. Foto: Nigel Tadyanehondo/unsplash.com

Wer ein Gewerbegrundstück mieten oder kaufen will, sollte gut einschätzen, welche Kriterien für das Gelingen seines Geschäfts entscheidend sind und welche noch eher zu vernachlässigen sind. Generell zu beachten sind:

  • Lage des Gewerbegrundstücks: Je nach Geschäftsmodell sind hier auch geografische Nähe zu Absatzmärkten, Rostoffen, Zulieferern oder Forschungseinrichtungen wichtig.
  • Größe des Grundstücks: Wie groß die Fläche des Gewerbegrundstücks sein soll, hängt von der Art des Gewerbes ab. Ein Autohändler beispielsweise braucht viel Platz für die Präsentation der Fahrzeuge – für einen Gastronomiebetrieb wäre deutlich weniger nötig.
  • Leistungsfähigkeit der vorhandenen Infrastruktur: Hierzu zählt bei der Verkehrsanbindung eine leichte Erreichbarkeit für Kunden oder Mitarbeiter mit dem Kraftfahrzeug, eine Haltestelle für öffentliche Verkehrsmittel und eine Autobahnauffahrt in der Nähe. Je nach Gewerbe sind auch Flughafen, Hafen oder Bahnhof essenziell. Zudem sind viele Firmen für eine schnelle Datenübertragung auf Breitband angewiesen.
  • Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: wie Lohnkosten, Steuern und Angebot auf dem Arbeitsmarkt, beziehungsweise Verfügbarkeit von Fachkräften vor Ort.
  • Umgebung: Gibt es Konkurrenzunternehmen, erschwert das oft die Startbedingungen für Unternehmer – und wer einen landwirtschaftlichen Betrieb gründet, der will sicherlich kein Kohlekraftwerk in nächster Nähe aufgrund der emittierten Schadstoffe.
  • Kundenverkehr: Eine Eisdiele oder ein Kleidergeschäfte sind stark von Laufkundschaft abhängig – entsprechend sollten Immobiliensuchende die benachbarte Umgebung gut beobachten. Auch lohnt es sich, den Eindruck von einem Sonntag mit einem Werktag zu vergleichen, denn nicht immer ist der Besucherstrom gleich stark.
  • Kulturelles Umfeld, Image des Standortes: Gerade wenn das Gewerbe ein gewisses Lebensgefühl ausstrahlen will, ist das Gesamtbild wichtig, in das sich das Geschäft einfügt.

Grundstücksanalyse hilft bei der Einschätzung

Bei der realistischen Einschätzung eines Gewerbegrundstücks ist eine Grundstücksanalyse meist hilfreich. Die hat zwar ihren Preis – kann jedoch helfen, das Risiko einer Gewerbegründung oder Expansion zu minimieren. Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet – im Gegensatz zu Privatimmobilien, die nach dem Sachwertverfahren bewertet werden.

Baurechtliche Voraussetzungen und künftige Bauvorhaben prüfen

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Ist ein Gewerbegrundstück in der engeren Auswahl, sollten Käufer wie Pächter die baurechtlichen Voraussetzungen prüfen – und ein Bodengutachten erstellen lassen. Foto: fotograupner/fotolia.com

Der Grund und Boden eines Gewerbegrundstücks sollten vor dem Unterschreiben eines Pacht- oder Kaufvertrages stets gut unter die Lupe genommen werden.

Bodenbeschaffenheit prüfen

Je nach Art des geplanten Gewerbes muss das Fundament der Gewerbeimmobilie besondere Eigenschaften besitzen – ob die vorhandenen ausreichend sind, kann am besten ein Bausachverständiger beurteilen.

Auch sollte die Höhe des Grundwasserpegels überprüft werden – ist der zu hoch, muss das Grundstück aufgeschüttet werden. Problematisch wird es ebenfalls, wenn das Grundstück Hanglage hat: Dann können Hangwasser und Erde auf die Immobilie drücken, weshalb für den Bau des Gebäudes besonderes Material verwendet werden muss. Auch unterirdisches Wasser kann weitere Baumaßnahmen nötig machen – selbst, wenn nur kleine Wassermengen von einem höhergelegenen Grundstück auf das eigene fließen, muss eine Dränage angelegt werden, die an einen Kanal angeschlossen werden sollte.

Boden auf Altlasten untersuchen

Ein häufiges Problem bei Gewerbeflächen sind Alt- oder Baulasten. Immobilienkäufer sollten dies überprüfen und dafür sorgen, dass diese vor dem Kauf vom bisherigen Eigentümer entfernt werden – andernfalls sind sie als neue Eigentümer selbst für die Beseitigung zuständig.

Informationen zu vorhandenen Lasten finden sich im Altlastenkataster, im Baulastenverzeichnis und bei den Umweltämtern. Wer sichergehen will, der beauftragt lieber gleich ein Bodengutachten anhand von Probebohrungen. Die Kosten können sich auf rund 1.000, 1.500 Euro belaufen.

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan einsehen

Wer auf dem Gewerbegrundstück bauen will, sollte unbedingt überprüfen, ob bereits ein Bebauungsplan dafür vorliegt. Dieser wird meist von der zuständigen Stadt oder Kommune aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und legt fest, was, wo und wie gebaut werden darf. Zum Beispiel kann es Richtlinien für die Dachform, die Höhe des Gebäudes oder der Fläche für Versorgungsanlagen geben. Auch die Emission von Schmutz oder Lärm kann verboten sein. Wer hiervon eine Ausnahme oder Befreiung will, der muss mit der Gemeinde verhandeln.

Ob ein Bebauungsplan vorliegt, kann der Immobiliensuchende beim Eigentümer oder der zuständigen Gemeinde erfragen. Liegt keiner vor, sind für bauliche Veränderungen in der Regel nur die Bestimmungen aus dem Baugesetzbuch entscheidend.

Gewerbegrundstück mieten, pachten oder kaufen?

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Ein Gewerbegrundstück zu kaufen kann sich zum Beispiel bei einem Lager- und Umschlagplatz auf lange Sicht lohnen. Foto: Luftbild Crew - Hamburg
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In der Landwirtschaft ist es dagegen eher üblich, das Gewerbegrundstück zu pachten. Foto: iStock/AVTG

Ob sich ein Unternehmer dafür entscheidet, ein Gewerbegrundstück zu mieten oder zu kaufen, macht einen großen Unterschied. Die Rahmenbedingungen im Überblick:

Gewerbegrundstück mieten oder pachten – der Unterschied

Der Unterschied zwischen Mieten und Pachten besteht darin, dass der Mieter das Gewerbegrundstück nur nutzen darf, während der Pächter auch das Recht hat, daraus „Frucht zu ziehen“, das heißt, Erträge aus der Fläche erwirtschaften darf. Im Falle einer Gaststätte heißt das, der Pächter darf Theke, Mobiliar und Kochgeschirr nutzen, um damit Gewinn zu machen.

Anders als ein Mietvertrag ist der Pachtvertrag meist auf eine deutlich längere Zeit festgeschrieben – während ein Mietvertrag in der Regel mit einer Frist kündbar ist.

Die Besonderheiten beim Gewerbemietvertrag

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Wer genug Eigenkapital besitzt, um ein Café vollständig einzurichten, sich den Kauf aber nicht leisten kann, der kann es mieten. Foto: iStock/Nikada

Grundsätzlich unterliegen Gewerbeverträge der Vertragsfreiheit: Die Parteien dürfen fast alles hineinschreiben, was sie für richtig halten. Ist er standardmäßig vorformuliert, unterliegt er lediglich der AGB-Inhaltskontrolle und keine der beiden Parteien darf unangemessen benachteiligt werden. Handelt es sich jedoch um eine Individualvereinbarung, ist diese nur unwirksam, wenn sie gegen zwingendes Recht verstößt. Ferner auch dann, wenn sie gegen Verbotsgesetze (§ 134 BGB) oder den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig ist (§ 138 BGB). Das dürfte jedoch nur im Ausnahmefall gegeben sein.

Für den Vertrag braucht es stets Schwarz auf Weiß, denn die Schriftformklausel gilt. Alle befristeten Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich vereinbart werden (§ 550 BGB). Die wichtigsten Punkte in Kürze:

  • Die Maklerprovision kann anders als bei der Wohnraummiete in unbegrenzter Höhe vereinbart werden, Grundlage ist die Gewerbemiete.
  • Die Kautionshöhe ist ebenfalls frei verhandelbar. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, sie anzulegen und zu verzinsen.
  • Die Miethöhe ist üblicherweise an eine Wertsicherungsklausel gekoppelt, durch die aufgrund eines festgelegten Index, der die Preisentwicklung widerspiegelt die Miete nach oben hin gestaffelt werden kann.
  • Meist werden Gewerbemietverträge befristet abgeschlossen, mit einer Laufzeitvereinbarung. Für die Befristung eines Gewerbemietvertrages muss kein sachlicher Grund genannt werden. Bei Mietverträgen, die auf über 30 Jahre befristet sind, gibt es laut Gesetz ein Sonderkündigungsrecht (§ 544 BGB). Es können aber auch Kettenmietverträge geschlossen werden, die davon nicht betroffen sind. Solche Verträge liegen dann vor, wenn erst ein kürzerer Zeitraum vereinbart wurde, die tatsächliche Mietdauer daraufhin fortlaufend verlängert wird und die 30-Jahres-Grenze überschritten wird.
  • Verlängerung von befristeten Gewerbemietverträgen: Die meisten Laufzeitvereinbarungen enthalten eine Klausel, die dem Mieter das Recht gibt, das Gewerbemietverhältnis auch nach Ablauf der Frist fortzuführen. Möglich ist das über eine Options- oder eine Verlängerungsklausel. Auch kann zum Beispiel der Vermieter einen einseitigen Kündigungsverzicht erklären.
  • Die Kündigung bedarf in der Regel keinerlei Begründung. Gewerbemieter können spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen (§ 580 a BGB). So können sie je nach Kündigungszeitpunkt sechs bis neun Monate später ausziehen.
  • Durch eine Änderungskündigung kann der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen.
  • Für Gewerbemieter kann es sich lohnen, mit dem Vermieter eine Vereinbarung zu treffen, dass die Umsatzsteuer optiert wird (§ 9 UstG). Das heißt, der Mieter zahlt dann seine Miete inklusive Umsatzsteuer. Das ist für ihn von Vorteil, da er dann eine vorsteuerabzugsberechtigte Rechnung erhält.  Voraussetzung ist, dass der Mieter das Objekt ausschließlich für Umsätze verwendet, die einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen . Zudem muss der Mietvertrag den Hinweis auf die Mehrwertsteuer(MwSt)-Pflicht mit gesetzlichen MwSt-Satz enthalten.

Gewerbegrundstück pachten

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Ein Restaurant samt Einrichtung wird nicht gemietet, sondern gepachtet. Mit Kühlschrank, Herd & Co darf der Pächter Gewinn erwirtschaften. Foto: OscarStock/fotolia.com

Bei einem Pachtvertrag erhält der Pächter neben dem Nutzungsrecht auch die Möglichkeit der Fruchtziehung – das heißt, er darf mit dem Ertrag der Fläche Gewinn erwirtschaften. Im Gegenzug zahlt er den Pachtzins. Meist ist das ein fester monatlicher Betrag, er kann aber auch abhängig vom Umsatz vereinbart werden. Gerade in der Gastronomie ist es zum Beispiel üblich, dass der Verpächter so am Umsatz beteiligt wird.

Gewerbegrundstück kaufen

Wer alle Rechte und Pflichten auf dem Grund und Boden selbst will, für den bietet sich an, das Gewerbegrundstück zu kaufen. Gerade für junge Unternehmer ist das ein gewagter Schritt, wenn sich das neue Unternehmen noch nicht am neuen Standort bewährt hat. Daher sollte er stets gut kalkuliert sein, da er auch mit einer geringeren Flexibilität und einem hohen finanziellen Aufwand einhergeht. Ist das Unternehmen auf Dauer erfolgreich, ist der Kauf eines Gewerbegrundstücks aber eine feine Sache – denn so landet mehr vom Gewinn in der eigenen Tasche.

Wichtige Punkte beim Kauf einer Gewerbeimmobilie

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Wer ein Gewerbegrundstück kaufen will, kann dort nach seinen eigenen Vorstellungen bauen – vorausgesetzt, das Bauamt macht mit. Foto: apfelweile/fotolia.com
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Der Bau einer Gewerbeimmobilie will gut geplant sein, damit die Fläche maximal ausgenutzt wird. Foto: hacohob/fotolia.com

Käufer eines Gewerbegrundstücks sollten zunächst ihren Wert realistisch einschätzen lassen. Hierfür können sie einen Gewerbemakler mit der Wertermittlung beauftragen. Diese erfolgt dann über das Ertragswertverfahren, unter ökonomischen und unternehmerischen Aspekten.

Vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrages sollten Interessenten die Unterlagen des Gewerbegrundstücks sorgfältig prüfen. Im Optimalfall hat der Verkäufer diese bereits vorbereitet:

  • ein aktueller Grundbuchauszug: Dieser gibt Auskunft über Belastungen und Rechte Dritter
  • ein genehmigter Bebauungsplan: Damit lässt sich überprüfen, ob das Baurecht eingehalten wurde
  • ein Flurkartenauszug oder Lageplan: Darin sind wichtige Informationen enthalten zu den Flurstücken (inklusive Begrenzungen und Flurstücknummern), Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen, sowie der Nutzungsart des Bodens und der Gebäude
  • Baupläne im Maßstab 1:100, oder noch detaillierter Werkpläne im Maßstab 1:50
  • Berechnungen der Nutzflächen
  • die Kubatur-Berechnung
  • ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Baubeschreibungen, gerade bei An- und Umbauten
  • Instandhaltungs- und Sanierungsnachweise: Etwa Handwerkerrechnungen mit ausführlichen Leistungsbeschreibungen
  • die Betriebskostenaufstellung. Daraus sollten etwa Steuer, Versicherungen, Instandhaltungen, Energiekosten sowie sonstige Kosten in den letzten zwei Jahren ersichtlich sein
  • Falls gegeben: Miet- oder Pachtverträge der letzten drei Jahre
  • Falls gegeben: Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
  • der Energieausweis des Gebäudes

Für das Aufsetzen des Kaufvertrages lohnt es sich, einen Fachanwalt für Immobilienrecht zu Rate zu ziehen. Dieser sollte darauf achten, dass auch bisher gemachte Zusagen des Verkäufers im Kauvertrag festgehalten werden. Dazu zählen etwa Garantien für die Gebäudesubstanz und ihre bisherige Instandhaltung. Beim Kauf einer vermieteten Gewerbeimmobilie sollten Käufer zudem eine Garantie einfordern, dass Mieter aktuell keine Mietminderungen geltend machen. Sollte sich diese Garantie als falsch herausstellen, so können sie später Schadensersatz fordern.

Kosten für ein Gewerbegrundstück: Kaufnebenkosten bedenken

Wie viel ein Gewerbegrundstück unterm Strich kostet, ist auf den ersten Blick nicht ersichtlich. Denn neben dem reinen Kaufpreis muss der Käufer auch noch mit einigen Nebenkosten rechnen. Dazu zählen:

  • Grunderwerbsteuer: Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und wird vom Finanzamt erhoben.
  • Grundbucheintrag: Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch belaufen sich auf rund 0,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Notarkosten: Diese Rechnung beträgt in der Regel rund ein Prozent der Kaufsumme.

Bei einem Gewerbegrundstück für einen Kaufpreis von 1 Million würden nur für diese drei Kostenpunkte zusätzlich rund 50.000 bis 80.000 Euro fällig. Hinzu kommen oft noch die Kosten für den Makler: Diese trägt je nach Bundesland meist der Käufer allein oder teilt sie sich mit dem Verkäufer. Zusätzlich sollten mögliche Mehrkosten bedacht werden – für Renovierungsarbeiten, Umbaumaßnahmen oder Zusatzkosten aufgrund von Bodenmängeln.

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Steht auf dem Gewerbegrundstück noch ein altes Ladenlokal, ist die Frage: Sanieren oder Abreißen? Die Bau- oder Instandhaltungskosten sind bei der Finanzierung zu berücksichtigen. Foto: Kay/fotolia.com

Umsatzsteuer führt oft zu Komplikationen: Kaufen lieber mit Steuerexperten

Die steuerliche Situation beim Kauf von Gewerbeimmobilien ist recht komplex, daher empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen. Denn je nachdem, ob der neue Eigentümer die Immobilie im Betriebs- oder Privatvermögen halten wird und zu welchem Anteil er sie gewerblich nutzen will, kann die Situation anders aussehen.